Khi mua đất cần lưu ý những vấn đề gì ? Đặt cọc tiền mua đất có giá trị pháp lý như thế nào ?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì những điều kiện để được thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp.. quyền sử dụng đất bao gồm:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Theo quy định trên thì trước khi bạn mua đất thì trước tiên bạn cần phải xác định phần đất mà mình mua đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa ? ( bạn có thể yêu cầu bên bán đất cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bên bán để bạn kiểm tra), tiếp đó, bạn cần xác định phần đất này có đang có tranh chấp giữa bên bán với bên thứ ba hay không? hoặc phần đất này có đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án hay không ? ( những thông tin này bạn có thể liên hệ trực tiếp với phòng tài nguyên môi trường quận, huyện nơi có đất để được cung cấp).

Ngoài ra, khi mua đất thì bạn cũng nên lưu ý tìm hiểu phần thông tin về khu đất mà bạn mua có đang nằm trong khu quy hoạch hay kế hoạch sử dụng đất của thể của Ủy ban nhân dân quận, huyện hay không ? Để biết đất đang có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay không thì bạn có thể liên hệ với phòng tài nguyên môi trường nơi có đất để được trả lời chính xác nhất.

Trả lời:

Theo Điều 188 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội của Quốc hội quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a, Có Giấy chứng nhận trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khỏa 1 Điều 168 của Luật này;

b, Đất không có tranh chấp:

c, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

d, Trong thời hạn sử dụng đất.”

Do mảnh đất này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì vậy bạn cần phải xem xét đất của mình có thỏa mãn các điều kiện còn lại không. Nếu thỏa mãn đầy đủ các yếu tố thì bạn sẽ chuyển nhượng được cả 1400 m2 vì đất hành lang đã có sổ đỏ.

Theo bạn đề cập thì trên miếng đất đã xây ngôi nhà 50m2, nếu sau này nhà nước thu hồi đất thì nhà nước và gia đình bạn phải có biện pháp khắc phục. Và nếu thu hồi, nhà nước sẽ bồi thường theo Điều 89 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

“1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.

3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.”

Luật sư trả lời:

1. Tôi nên làm đơn tố cáo tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản với chủ đất và nộp đơn ở những nơi nào?

Bạn cần xác minh rõ xem trong trường hợp này người trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc với bạn có đưa ra các thông tin gian dối, sai sự thật nhằm chiếm đoạt tài sản của bạn không, nếu có thì mới có thể kết luận người này đang lừa đảo bạn. Trong trường hợp này bạn có thể gửi đơn tố cáo lên cơ quan công an cấp quận/huyện ( công an thị xã Dĩ An) để được xem xét giải quyết. Do số tiền người này chiếm đoạt của bạn lớn nên sẽ thuộc khoản 3 điều 174 Bộ luật hình sự 2015, sửa đổi, bổ sung 2017, cụ thể:

“Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản…

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;

b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này;

c) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh….”.

Theo đó, thời hạn giải quyết vụ án của bạn được quy định tại Bộ luật tố tụng hình sự 2015 như sau

Thời hạn điều tra: Đây là tội phạm rất nghiêm trọng nên thời hạn điều tra tối đa sẽ là 04 tháng theo quy định tại điều 172 , nếu vụ việc có nhiều tình tiết phức tạp thời hạn điều tra có thể được gia hạn thêm 02 lần mỗi lần không quá 04 tháng.

Thời hạn đưa vụ án ra xét xử: trong vòng 02 tháng kể từ ngày tòa án nhận được kết luận điều tra và cáo trạng của viện kiểm sát.

Theo đó, ngoài việc chịu trách nhiệm hình sự trước pháp luật người có hành vi lừa đảo còn phải hoàn lại số tiền đã chiếm đoạt của bạn.

2. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu:

Trong trường hợp người con gái của chủ đất không hề biết việc đất của họ có quy hoạch và họ cũng gặp trục trặc trong quá trình làm giấy tờ đất đai nên không ký hợp đồng đúng hạn với bạn được thì bạn chưa có căn cứ để khởi kiện hình sự. Tuy nhiên, do bà A không làm hợp đồng ủy quyền cho con gái mình nên người con gái bà A không có thẩm quyền để ký kết hợp đồng đăt cọc này. Do vậy, hợp đồng đặt cọc này là vô hiệu. Bạn có thể khởi kiện để tuyên hợp đồng vô hiệu để đòi lại số tiền cũng như số lãi suất theo quy định của pháp luật phát sinh từ số tiền cọc này từ người con gái bà A.

Thời hạn giải quyết : Kể từ ngày bạn nọp đơn khởi kiện, các tài liệu, bằng chứng liên quan và đóng tạm ứng án phí, vụ việc của bạn sẽ được giải quyết trong khoảng 2-3 tháng trong đó có 02 tháng chuẩn bị xét xử và 1 tháng mở phiên tòa và ra bản án.

Trả lời:

Thứ nhất: khoản 1 điều 43 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:

“Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.”

Trong trường hợp này bạn đã mua một miếng đất với mục đích tặng cho riêng mẹ bạn (đất đứng tên mẹ bạn), như vậy miếng đất này thuộc tài sản riêng của mẹ bạn trong thời kỳ hôn nhân.

Thứ 2: Điều 27 Luật hôn nhân và gia đình quy định:

“Điều 27. Trách nhiệm liên đới của vợ, chồng

1. Vợ, chồng chịu trách nhiệm liên đới đối với giao dịch do một bên thực hiện quy định tại khoản 1 điều 30 hoặc giao dịch khác phù hợp với quy định về đại diện tại các điều 24, 25 và 26 của Luật này.

2. Vợ, chồng chịu trách nhiệm liên đới về các nghĩa vụ quy định tại Điều 37 của Luật này.”

Như vậy, trong trường hợp này nếu bố bạn thực hiện giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình thì ông A có thể kiện mẹ bạn yêu cầu đòi trả nợ cho bố bạn.

Thứ 3: Điều 44 Luật hôn nhân và gia đình quy định:

“Điều 44: Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng

1. Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.

2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng không thể tự mình quản lý tài sản riêng và cũng không uỷ quyền cho người khác quản lý thì bên kia có quyền quản lý tài sản đó. Việc quản lý tài sản phải bảo đảm lợi ích của người có tài sản.

3. Nghĩa vụ riêng về tài sản của mỗi người được thanh toán từ tài sản riêng của người đó.

4. Trong trường hợp vợ, chồng có tài sản mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có ý kiến của chồng, vợ.”

Như vậy, miếng đất này hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của mẹ bạn, bố bạn chỉ có quyền định đoạt miếng đất này nếu hoa lợi, lợi tức từ miếng đất là nguồn sống duy nhất của gia đình. Việc bố bạn đòi chia đôi miếng đất là hoàn toàn không có căn cứ.

Trả lời:

Theo như nội dung thư mà bạn trình bày, gia đình bạn có mua một mảnh đất từ năm 1998 của cậu bạn. Mảnh đất này được cậu bạn mua của một gia đình trong làng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này pháp luật đất đai chưa bắt buộc các bên phải tiến hành công chứng hoặc chứng thực. Do đó, nếu bạn có các hợp đồng chứng minh quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng vẫn được công nhận trước pháp luật. Do đó, việc gia đình bên đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, để bảo vệ quyền và lợi ích của bạn, bạn có thể khiếu nại hoặc khởi kiện theo thủ tục tố tụng hành chính để yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền đã ban hành. Hành vi của các cơ quan cấp giấy chứng nhận trong trường hợp này chưa cấu thành tội phạm theo quy định của Bộ luật Hình sự 1999 mà có thể bị xử lý ký luật theo quy định của Luật cán bộ, công chức. Với số tiền mà bạn đã đưa cho gia đình bên kia, bạn hoàn toàn có quyền đòi lại.

Đồng thời, bạn có thể yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 theo trường hợp sau:

” Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này được quy định như sau tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.”

Trân trọng.